一、前言 

近几年，烂尾楼事件屡见不鲜。购房者们满怀期待地交了大笔首付款，还从银行办理了按揭贷款，憧憬着拥有一个属于自己的家。然而，随着时间推移，贷款月月缴纳，却突然发现所购房屋“烂尾”了。这不仅意味着新房无法入住，购房者还陷入了每月按时偿还银行贷款的绝望境地，令人痛心不已。

2025年7月7日人民法院案例库新收录的一个参考案例带来了好消息，给这类型的案件带来了明确的司法指引。购房者如果在实践中遇到上述情况，可以通过法律途径，要求开发商退还已经交的购房款和利息，还能解除跟银行的按揭贷款合同，再也不需要为了住不上的房子白白偿还贷款了！

 二、人民法院案例库参考案例及裁判要旨 

【案例名称】陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】2025-07-2-091-001 

【裁判要旨】

1.商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。

2. 合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

 三、基本案情时间轴 

2021年12月22日，签订《房屋认购合同》。

陆某与融某置业公司签订《房屋认购合同》，约定购买某小区商品房一套，优惠后总房款为1183680元。陆某支付定金2万元作为立约担保。

2021年12月31日，签订《商品房买卖合同》（预售版）。

陆某、张某与融某置业公司签订《商品房买卖合同》（预售版），约定房屋总价款为1183680元，交房日期为2023年12月30日。合同中还约定了逾期交房的违约责任。

2022年2月8日，开发商收到购房款并开具发票。

融某置业公司向陆某、张某开具433680元的增值税普通发票，确认收到首付款。

2022年2月21日，与银行签订《个人购房借款/担保合同》。

陆某、张某与某银行盐城分行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为75万元，贷款期限为120个月。融某置业公司作为保证人在合同上签字盖章。

2022年4月20日- 2024年3月26日

陆某按月偿还按揭贷款，累计支付贷款本金及利息合计190430.39元。

2023年12月30日，合同约定交房日期。

合同约定的交房日期，但融某置业公司未能按期交付房屋。

2024年3月26日，购房者起诉。

陆某、张某千起诉至江苏省盐城市亭湖区人民法院，请求解除相关合同，并要求融某置业公司承担相应责任。

2024年6月24日，一审判决

江苏省盐城市亭湖区人民法院作出一审判决：

一、原告与被告融某置业公司《房屋认购合同》、《商品房买卖合同》 (预售版)于2024年5月30日解除；

二、原告与某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》于2024年5月30日解除;

三、被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息；

四、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告支付购房首付款433680元及利息；

五、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元；

六、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元。

2024年10月30日，二审维持原判。

某银行盐城分行不服一审判决，提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

 四、本案法院观点及裁判理由 

1、案涉商品房买卖合同理应解除。

【适用法条】《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

【法院观点】在商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且短期内无交付房屋可能性的情况下商品房买卖合同目的已无法实现，买受人有权主张解除合同。

【本案适用】本案中根据商品房买卖双方的合同约定，融某置业公司应于2023年12月30日前向陆某、张某千交付房屋，但该房屋于2024年4月15日诉讼发生时尚未建成交付，且案涉商品房建设工程已经长时间停工，在短期内无交付可能性，陆某、张某千作为守约方有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。

2、案涉商品房担保贷款合同理应一并解除。

【适用法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

【法院观点】商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同纠纷往往相伴而生，为一揽子解决争议,保证裁判的统一性，根据当事人诉请，人民法院应将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷纳入同一案件中予以解决。

【本案适用】本案中，在商品房买卖合同解除的情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，应当一并解除。对陆某张某千主张解除与某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求依法予以支持。

3、案涉合同解除的法律后果的确定

【适用法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【法院观点】合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受人并赔偿买受人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。

【本案适用】本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因融某置业公司不能按期交付房屋所致，故融某置业公司应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人融某置业公司向某银行盐城分行承担剩余贷款的返还责任。

 五、律师分析及建议 

“烂尾楼”纠纷并非仅是开发商与购房者之间的矛盾，更严峻的问题在于：

购房者将辛苦挣来的血汗钱交给开发商，已经面临血本无归的风险，那么还要继续偿还按揭房贷吗？

在2021年之前，国内司法实践中，大部分因烂尾楼引发的购房者与银行之间的民事纠纷，法院基本判决银行胜诉，要求购房者必须偿还按揭购房贷款。为什么会出现这种情况呢？原因在于法律上主要观点认为，购房者与开发商签订的购房合同，以及与银行签订的《贷款合同》是两个相互独立的合同。合同签订主体不同，根据合同的相对性原则，购房者与开发商之间的纠纷，与购房者与银行之间的纠纷是完全不同的法律关系。因此，即使楼房烂尾，购房者也必须继续偿还银行贷款，没有任何理由。

然而其实在浙江嘉兴中院（2021）浙04民终1597号案件，以及最高院（2019）最高法民再245号案件开始，这些案例中明确支持购房者无需继续偿还贷款的观点，判决开发商承担剩余贷款的还款责任。就此法院的裁判倾向已经开始发生了变化。

本案作为人民法院案例库的参考案例，其意义在于“盖棺定论”。将其列入案例库，意味着司法实践中遇到类似案件时，法官应参考该案例，确保类似案件得到相同的处理结果，避免因法官个人理解差异导致的裁判不一致。同时，该案例为司法机关提供了明确的司法指引，明确了应适用的裁判理由。

从案例来看，裁判观点的核心在于“合同目的无法实现”，关键在于需要同时满足三个条件：1、建设工程长时间停工；2、商品房出卖人逾期交付房屋；3、短期内无交付房屋可能性。

对于购房者而言，应积极采取以下措施：

1、围绕上述三个要点积极收集证据，例如购房合同、贷款合同、停工通知、停工报告、长时间停工的视频等相关证据；

2、及时起诉，并且明确请求在同一案件中解除商品房买卖合同和房屋担保合同，强调一揽子解决争议的原则，起诉及保全时间够早的话，说不定还可能冻结开发商的款项；

3、庭审中着重强调“合同目的已无法实现”，突出购房人无过错以及所遭受的损失，证明购房人已履行相关义务但未获得房屋。

当然，在当前的房产预售制度下，购房者在购房前最重要的还是要评估开发商的信誉和财务状况，优先选择市场上口碑良好、实力雄厚的开发商，避免因开发商问题导致血本无归的悲剧发生。