本文分享泽良律所海豚婚家团队在厦门地区代理的一起婚内一方擅自抵押共有房产案例，通过专业的法律策略和细致的服务，成功为当事人撤销了违法抵押登记，展现了泽良律所在婚姻财产保护领域的专业实力。

一、案例背景

当事人陈女士，44岁，厦门湖里区人，在某外贸公司担任财务总监。其丈夫林先生，46岁，厦门人，经营一家小型贸易公司。两人于2005年结婚，婚后育有一子，现年17岁。

婚后，夫妻双方共同购置了厦门岛内一套商品房，建筑面积128平方米，登记在林先生个人名下，但属于夫妻共同财产。该房产目前市场价值约380万元，尚有约45万元贷款未还清。

2023年，林先生因贸易公司经营不善，欠下供应商货款约80万元。为筹集资金，林先生在未告知陈女士的情况下，擅自将上述夫妻共同房产抵押给某小额贷款公司，借款120万元，借款期限一年，月利率2%。抵押合同由林先生单独签署，小额贷款公司办理了抵押登记手续。

2024年初，陈女士偶然在整理家庭文件时发现了抵押合同，震惊之余立即质问林先生。林先生承认因公司经营困难，不得已才抵押房产借款，但承诺会尽快还款解除抵押。然而，林先生的贸易公司持续亏损，根本无力偿还借款。小额贷款公司开始频繁催款，并威胁要拍卖抵押房产。

陈女士面临的困境是：房产是夫妻共同财产，林先生单方面抵押是否有效？她能否撤销抵押登记？如果房产被拍卖，她和儿子的居住权如何保障？

二、法律分析

本案涉及夫妻一方未经另一方同意，擅自将共同财产抵押给第三方的效力问题。

首先，关于房产的共有性质。根据《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产。本案中，房产虽登记在林先生个人名下，但购买于婚姻存续期间，属于夫妻共同财产，陈女士享有平等的财产权利。

其次，关于抵押行为的效力。根据《民法典》第301条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。夫妻共同共有的房产，一方未经另一方同意擅自抵押，属于无权处分。

关于善意取得。根据《民法典》第311条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，小额贷款公司是否构成善意取得，需要审查其在办理抵押时是否尽到了合理的审查义务。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第37条，当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第311条的规定处理。同时，如果抵押权人在设立抵押权时知道或者应当知道抵押人对抵押财产无处分权的，不构成善意取得。

本案的难点在于：一是证明小额贷款公司不构成善意取得；二是撤销抵押登记的法律路径选择；三是保障陈女士和儿子的居住权益。

三、代理策略

泽良海豚婚家团队接受委托后，立即对案件进行了全面的法律分析和证据收集。

在案件评估阶段，团队首先核实了房产的权属状况和抵押登记情况。通过调取房产登记档案，确认房产登记在林先生个人名下，但购买时间为2008年，确属婚姻存续期间取得的夫妻共同财产。同时，团队调取了抵押登记档案，发现抵押合同仅有林先生一人签字，陈女士未签署任何同意文件。

证据收集方面，团队指导陈女士准备了以下关键证据：一是结婚证和房产购买合同，证明房产属于夫妻共同财产；二是抵押合同和登记档案，证明抵押未经陈女士同意；三是小额贷款公司的贷款审批材料，审查其是否对抵押人的婚姻状况进行了核实；四是陈女士与林先生的微信聊天记录，证明陈女士对抵押行为完全不知情；五是房产目前的居住情况证明，包括物业费缴纳记录、水电费账单等，证明陈女士和儿子长期居住在该房产中。

在法律文书准备上，团队同时采取了两种法律路径：一是向法院提起确认抵押合同无效之诉，主张林先生无权处分夫妻共同财产，抵押合同无效；二是向不动产登记中心申请撤销抵押登记，同时提起行政诉讼，要求确认抵押登记行为违法。

针对小额贷款公司是否构成善意取得，团队重点调查了其在办理抵押时的审查义务履行情况。通过调取小额贷款公司的贷款档案，团队发现其在审批贷款时，仅要求林先生提供了房产证和身份证，未要求提供婚姻状况证明，也未核实房产是否属于夫妻共同财产。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，以共有房产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。小额贷款公司未尽到合理的审查义务，不构成善意取得。

在庭审过程中，团队重点论证了以下几点：一是房产属于夫妻共同财产，林先生未经陈女士同意擅自抵押，构成无权处分；二是小额贷款公司在办理抵押时未审查抵押人的婚姻状况和房产的共有情况，未尽到合理的注意义务，不构成善意取得；三是抵押行为严重损害了陈女士和未成年儿子的居住权益，应当予以撤销。

四、案件结果

经过两次开庭审理，法院最终作出判决：确认林先生与小额贷款公司签订的抵押合同无效；撤销该房产的抵押登记；小额贷款公司应在判决生效后15日内配合办理抵押注销手续；林先生向小额贷款公司承担相应的违约责任。同时，法院向不动产登记中心发出司法建议函，要求其在今后的抵押登记中加强对共有财产的审查。

案件从起诉到判决历时约4个月。陈女士成功保住了家庭的唯一住房，避免了房产被拍卖的风险。

五、客户反馈

陈女士表示，发现房产被抵押时，她感觉天都要塌了，那是她和儿子唯一的住处。小额贷款公司的人还上门威胁说要拍卖房子。泽良海豚婚家团队的律师告诉她不要慌，法律会保护她的权益。律师们通过调查发现小额贷款公司根本没有审查林先生的婚姻状况，这是他们的失职。陈女士特别感谢律师帮她保住了房子，让她和儿子不至于无家可归。她建议女性朋友，即使房产登记在丈夫名下，也要了解房产的状况，定期查询房产登记信息，发现问题及时处理。

六、律师建议

针对婚内一方擅自处分共同财产的问题，泽良海豚婚家团队提出以下建议：第一，夫妻共同房产建议登记为双方共有，即使登记在一方名下，另一方也应保留好购房出资的证据。第二，定期查询房产登记信息，了解房产是否存在抵押、查封等限制情况。第三，发现配偶擅自抵押共同房产的，应及时向法院起诉，主张抵押无效或撤销抵押登记。第四，在抵押合同无效的情况下，善意抵押权人的损失可以向无权处分人追偿，但不影响抵押合同的无效认定。第五，涉及房产等重大财产处分的，建议夫妻双方共同决策，避免一方擅自处分。

泽良律所海豚婚家团队以专业的法律知识和丰富的婚姻财产保护实践经验，致力于为婚姻家事当事人提供全方位的法律保障。如果您或身边的人正面临婚姻家事法律问题，请及时咨询专业律师，维护自己的合法权益。

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