本文分享泽良律所海豚婚家团队在广州地区代理的一起代持房产离婚分割案例，通过专业的法律策略和细致的服务，成功还原了房产的真实权属，为当事人争取到了应得的财产份额，展现了泽良律所在复杂房产权属认定领域的专业实力。

一、案例背景

当事人刘女士，37岁，广州白云区人，在某外贸公司担任财务主管。其丈夫何先生，39岁，广州天河区人，从事房地产开发工作。两人于2015年结婚，婚后育有一子，现年8岁。

2017年，因广州实施住房限购政策，何先生名下已有两套房产，不具备购房资格。当时，何先生看中了一套位于广州番禺区的新房，总价320万元。为了规避限购政策，何先生提议以其弟弟小何的名义购买该房产，实际出资和还贷均由何先生负责，待政策放松后再过户至何先生名下。刘女士虽然心存疑虑，但碍于夫妻关系，最终同意了这一安排。

2017年6月，小何与开发商签订购房合同，首付款96万元由何先生从其个人账户支付，贷款224万元以何先生和小何共同名义申请，实际由何先生按月偿还。房屋交付后，由刘女士一家实际居住使用，物业费、水电费等均由刘女士缴纳。

2023年起，何先生以工作应酬为由，频繁晚归，夫妻感情逐渐淡漠。2024年初，刘女士发现何先生与一名女子保持不正当关系，遂提出离婚。在协商财产分割时，何先生主张番禺区的房产登记在其弟弟名下，不属于夫妻共同财产，刘女士无权分割。小何也出具书面声明，称该房产系其个人财产，与何先生无关。

刘女士面临的困境是：房产登记在小何名下，她能否主张分割？如何证明房产是借名买房而非真实赠与？何先生和小何的陈述是否可信？

二、法律分析

本案涉及借名买房在离婚时的权属认定问题，属于房产纠纷中的疑难复杂类型。

首先，关于借名买房的法律性质。借名买房是指实际出资人借用他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的行为。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。虽然不动产登记具有公示效力，但在借名买房的情况下，实际出资人可以依据真实的权利关系主张权利。

其次，关于房产的真实权属认定。根据《民法典》第234条，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，虽然房产登记在小何名下，但如果能够证明何先生是实际出资人，且双方存在借名买房的合意，则房产的真实权利人应为何先生，进而属于夫妻共同财产。

关于举证责任，主张借名买房关系存在的一方，需要提供充分的证据证明以下事实：一是实际出资人为购房支付了全部或大部分款项；二是双方存在借名买房的合意；三是房屋由实际出资人实际占有使用。

本案的难点在于：一是借名买房合意的证明，通常缺乏书面协议；二是实际出资与赠与的区分，小何可能主张购房款是哥哥对他的赠与；三是房产登记在小何名下，如何推翻登记的公信力。

三、代理策略

泽良海豚婚家团队接受委托后，针对借名买房的特殊性，制定了系统的调查和诉讼方案。

在案件评估阶段，团队首先梳理了房产的购买和还贷全过程。通过调取购房合同、贷款合同、银行流水等资料，确认了首付款和月供的实际支付情况。团队发现，首付款96万元全部来源于何先生的个人账户，且何先生在转账时备注了"购房款"。每月的贷款还款也均从何先生的账户转出，小何从未支付过任何款项。

证据收集方面，团队指导刘女士准备了以下关键证据：一是何先生支付首付款的银行转账记录，备注为"购房款"；二是何先生每月偿还贷款的银行流水，连续六年从未间断；三是刘女士缴纳物业费、水电费、燃气费的记录，证明房屋由刘女士一家实际居住使用；四是装修合同和付款凭证，证明装修费用由何先生支付；五是小何的经济状况证明，显示其在购房时刚大学毕业，无稳定收入，不具备购房能力；六是刘女士与何先生的微信聊天记录，其中何先生多次提到"房子虽然写弟弟名字，但以后还是我们的"等表述；七是限购政策文件，证明何先生在购房时不具备购房资格。

在法律文书准备上，团队提出了以下主张：一是番禺区房产系何先生借小何名义购买，实际出资人和真实权利人均为何先生；二是该房产购买于婚姻存续期间，属于夫妻共同财产；三是小何明知房产不属于其个人财产，仍配合何先生隐瞒，其行为不应得到法律支持；四是房产应按夫妻共同财产进行分割，考虑到何先生存在过错，刘女士应获得较多份额。

同时，团队提起了确权之诉，将何先生和小何列为共同被告，要求确认房产的真实权属。

在庭审过程中，团队通过详细的资金流向图表和时间轴，清晰展示了何先生作为实际出资人的完整证据链。同时，团队指出小何在购房时刚毕业，无购房能力，且从未支付过任何款项，不可能拥有价值320万元的房产。此外，团队还申请了房产评估，确定了房产的现值约为450万元。

四、案件结果

经过三次开庭审理，法院最终作出判决：确认番禺区房产的实际权利人为何先生和刘女士，该房产属于夫妻共同财产；房产归何先生所有，何先生向刘女士支付房产折价款225万元；考虑到何先生在婚姻中存在过错，且与小何串通隐瞒财产，法院酌情判决刘女士额外获得补偿款30万元，何先生共向刘女士支付255万元；小何应在判决生效后30日内配合办理房产过户手续；儿子由刘女士直接抚养，何先生每月支付抚养费6000元。案件从起诉到判决历时约9个月。

五、客户反馈

刘女士表示，当初同意借名买房是她最后悔的决定，离婚时何先生和小何串通一气，说她没资格分房子。泽良海豚婚家团队的律师告诉她，只要有充分的证据证明是借名买房，法院会支持她的主张。律师们帮她找到了六年的还贷记录、装修付款凭证，还有何先生亲口承认房子是"我们的"的聊天记录。刘女士说，能够还原真相、拿到应得的财产，全靠律师们的专业和坚持。她建议准备买房的朋友，千万不要借名买房，哪怕是为了规避限购，后患无穷。

六、律师建议

针对借名买房的法律风险，泽良海豚婚家团队提出以下建议：第一，借名买房存在巨大的法律风险，实际出资人的权益难以保障，建议严格遵守限购政策，不要借名买房。第二，如果已经存在借名买房的情况，应尽早签订书面协议，明确双方的权利义务，并保留好全部出资证据。第三，注意保留实际占有使用房屋的证据，包括物业费、水电费缴纳记录等。第四，离婚时发现对方有借名买房的，应及时申请法院调查取证，追踪资金流向。第五，借名买房协议可能因规避限购政策而被认定为无效，建议咨询专业律师评估风险。

泽良律所海豚婚家团队以专业的法律知识和丰富的复杂房产权属认定实践经验，致力于为婚姻家事当事人提供全方位的法律保障。如果您或身边的人正面临婚姻家事法律问题，请及时咨询专业律师，维护自己的合法权益。如有婚姻家事法律问题，欢迎拨打泽良律所婚家专线，专业律师一对一解答。